Imóvel da herança pode virar usucapião?

Imóvel ocupado por apenas um dos filhos
após a morte dos pais pode gerar cobrança entre herdeiros e, em determinadas
situações, até discussão sobre usucapião

Quando os pais morrem e um dos filhos
permanece morando sozinho no imóvel da família, é comum que os irmãos tratem a
situação informalmente. “Pode ficar na casa”, “depois resolvemos o inventário”
ou “ele cuidou dos nossos pais e não tem problema continuar lá” são acordos
frequentes dentro das famílias. O que poucos sabem é que deixar essa situação
se prolongar sem qualquer formalização pode trazer consequências patrimoniais
importantes.

Segundo o advogado Carlos Alberto Zonta Junior, de Maringá, que
atua nas áreas imobiliária e sucessória, a morte do proprietário faz com que a
herança seja transmitida aos herdeiros e, enquanto não ocorre a divisão
definitiva do patrimônio, os bens passam a ser compartilhados entre eles. “O
fato de um dos filhos ter morado com os pais, ter cuidado deles ou permanecer
no imóvel depois da morte não significa, por si só, que aquela casa passou a
pertencer exclusivamente a ele. Se existem outros herdeiros, os direitos deles
sobre o patrimônio precisam ser preservados”, explica.

A questão ganhou ainda mais relevância com
decisões do Superior Tribunal de Justiça. O STJ já reconheceu que um herdeiro
que exerce a posse exclusiva de um imóvel pertencente à herança pode, em
determinadas circunstâncias, buscar judicialmente o reconhecimento da
usucapião. Para isso, entretanto, não basta simplesmente morar no imóvel
durante determinado período. É necessário preencher os requisitos da modalidade
de usucapião discutida no caso, inclusive demonstrando uma posse exclusiva
exercida como proprietário, sem oposição dos demais titulares.

Na usucapião extraordinária, por exemplo, o
Código Civil estabelece como regra prazo de 15 anos de posse sem interrupção
nem oposição, que pode ser reduzido para dez anos em determinadas
circunstâncias previstas em lei. “É justamente por isso que a família não
deveria deixar uma situação patrimonial importante baseada apenas em conversas.
O problema não costuma aparecer no primeiro ou no segundo ano. Ele aparece anos
depois, quando alguém quer vender o imóvel, fazer a partilha ou reivindicar seu
direito e percebe que nunca houve qualquer documento deixando claro em quais
condições aquele irmão estava ocupando a propriedade”, alerta Zonta.

Outro ponto que costuma surpreender as
famílias é a possibilidade de pagamento pela utilização exclusiva do imóvel. A
jurisprudência do STJ admite que o herdeiro que usufrui sozinho do bem comum
possa ser obrigado a indenizar os demais pela parcela correspondente ao uso
exclusivo. Em decisão divulgada em 2025, a Quarta Turma do tribunal voltou a
tratar do tema ao analisar a situação de uma herdeira que permanecia em um
imóvel antes da conclusão da partilha.

Isso não significa, entretanto, que toda
família precise obrigatoriamente cobrar aluguel do irmão que permaneceu na
residência. Os demais herdeiros podem concordar com a utilização gratuita do
bem. O importante, segundo Zonta, é que a situação seja juridicamente
organizada. “Se os irmãos querem permitir que um deles permaneça gratuitamente
no imóvel, isso pode ser formalizado. Se entendem que deve haver uma
compensação financeira pelo uso exclusivo, também é possível estabelecer as
condições. O que traz insegurança é não fazer nada e acreditar que o vínculo
familiar substitui a documentação”, afirma.

Além do instrumento que regulamente a
ocupação, os herdeiros precisam observar o inventário, a situação da matrícula
do imóvel, impostos, condomínio, despesas de manutenção e a forma como cada
sucessor participa da administração do patrimônio. O STJ decidiu, inclusive,
que, antes da partilha, o IPTU é, como regra, obrigação vinculada ao espólio. A
divisão de determinadas despesas e eventual indenização pelo uso exclusivo
dependem das circunstâncias de cada caso.

Para Zonta, a prevenção é particularmente
importante porque conflitos imobiliários entre irmãos frequentemente começam
quando a relação familiar já está desgastada. “Enquanto todos concordam, parece
desnecessário colocar qualquer coisa no papel. O documento não deve ser
entendido como demonstração de desconfiança entre irmãos. É exatamente o
contrário: ele registra aquilo que todos decidiram em um momento de harmonia e
evita que, no futuro, cada pessoa tenha uma lembrança diferente sobre o que foi
combinado”, conclui.

Serviço: Zonta Advocacia

Carlos Alberto Zonta Junior

Advogado, OAB/PR 77.920

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